Ausgangslage und Planerfordernis

Ausgangspunkt für den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Boslar Nr. 5 im Jahr 2019 war eine Gemengelage aus bebauten Flächen, für die aber kein Bebauungsplan vorliegt, Flächen, die nach Darstellung des Flächennutzungsplanes bebaut werden könnten, jedoch nicht erschlossen sind und die gemäß Satzung dem Außenbereich zuzuordnen sind, Flächen unter Natur- und Landschaftsschutz, der Friedhofs- und Friedhofsentwicklungsfläche für die Ortschaft Boslar, einer Fläche, die mit einem eigenen Bebauungsplanverfahren zu einem Neubaugebiet entwickelt wird (Boslar Nr. 3 „Heideweg-Nordachse“) und letztendlich dem Geltungsbereich eines seit dem Jahr 2000 rechtskräftigen, allerdings nur auf einer Teilfläche umgesetzten, vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Boslar Nr. 1 „Heideweg“). Diese Gemengelage städtebaulich zu ordnen und das bestehende planungsrechtliche Chaos zu beseitigen war in erster Linie maßgebend für die Planungsabsicht.

Eine solche Aufgabe erforderte eine gesamtheitliche Herangehensweise. Der Planentwurf, der im Zeitraum 28.01. bis 04.03.2021 im Rahmen der Frühzeitigen Beteiligung gem. den §§ 3 Abs.1 und 4 Abs.1 BauGB der Öffentlichkeit und den Trägern Öffentlicher Belange vorgestellt wurde, sah demzufolge eine Überplanung des nördlichen Teils der Ortslage Boslar zwischen der Gereonstraße im Westen und der Herrenstraße im Osten auf einer Fläche von insgesamt ca. 11,3 ha vor, von der ca. 4,8 ha dem bisherigen Außenbereich einschl. Grünflächen und Friedhof zuzuordnen waren.

Anpassung der Planung aufgrund der Erkenntnisse aus der artenschutzrechtlichen Begutachtung und der Stellungnahmen aus der Frühzeitigen Beteiligung

Nach dem Ergebnis der artenschutzrechtlichen Begutachtung, aber auch nach den Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit während der Frühzeitigen Beteiligung wurde klar, dass der großflächige Entwurf einer Überplanung nicht haltbar war. So mussten aufgrund des im Zuge der Begutachtung vorgefundenen Brut- und Jagdhabitats der streng geschützten Arten Steinkauz, Turmfalke und Schleiereule die im westlichen Bereich des Plangebietes vorgesehenen Festsetzungen von Allgemeinen Wohngebieten weitestgehend zurückgenommen und durch die Festsetzung von Fläche für Landwirtschaft bzw. Maßnahmefläche zum Schutz der genannten Arten einschl. eines komplett von Bebauung freigehaltenen Flugkorridors ersetzt werden. Um den ablehnenden Stellungnahmen von Flächeneigentümern im Bereich zwischen Vikariestraße und Frühlingsstraße entgegenzukommen, wurde der dort vorgesehenene Verdichtungsgrad zurückgenommen, die vorgesehene Grünfläche um den landschaftsgeschützten Bestandteil herum deutlich vergrößert und die ursprünglich vorgesehene durchgehende Erschließungsstraße gekappt und durch eine rein fußläufige Verbindung ersetzt.

Die angepasste Planung wurde den betroffenen Flächeneigentümern auf einer eigens zu diesem Zweck anberaumten Informationsveranstaltung am 23.05.2022 vorgestellt. Nach dem Meinungsbild, das in der Diskussion deutlich wurde, war ersichtlich, dass auch das angepasste Konzept für den Bereich zwischen Vikarie- und Frühlingsstraße nicht haltbar sein würde. Die Planung wurde nachfolgend daher auf eine vollständig neue Grundlage gestellt. 

Neues Planungskonzept und -ziele

Übergeordnetes Gesamtziel der angepassten Planung soll es sein, den vorliegenden Rahmenbedingungen zu entsprechen und die unterschiedlichen öffentlichen und privaten Belange zu berücksichtigen. Die Planung soll dabei auf die Grundstücke beschränkt werden, für die eine Entwicklungsabsicht und Entwicklungsperspektive besteht. Nach dem Beschluss des in der Sache entscheidungsbefugten Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt des Rates der Stadt Linnich vom 23.02.2023 wird die Planung auf den Bereich zwischen Vikariestraße und Frühlingsstraße sowie auf den Bereich des früheren Bebauungsplanes Boslar Nr 1 zurückgenommen (Flächen a und b):

• Der Bereich zwischen Vikariestraße und Frühlingsstraße (Fläche a) stellt den Kernbereich der ursprünglichen Planungsabsicht dar. Hier konzentriert sich die oben beschriebene planungsrechtliche Gemengelage. Das Problem soll nunmehr in der Form angegangen werden, dass für alle Grundstücke, deren Eigentümer in der Vergangenheit bereits Bauanträge gestellt haben oder im Zuge des Verfahrens Interesse an einer Entwicklung bekundet haben, eine Bebaubarkeit vorgesehen wird. Umgekehrt werden für die Flächen einschl. des in der Planung des Kreises Düren vorgesehenen Landschaftsgeschützten Bestandteiles, deren Eigentümer sich ausdrücklich gegen eine Entwicklung ausgesprochen haben, Festsetzungen getroffen, nach denen die Flächen von einer Bebauung freigehalten werden.

• Für den Bereich des früheren Bebauungsplanes Boslar Nr 1 „Heideweg“ (Fläche b) besteht nach wie vor die Entwicklungsabsicht des Flächeneigentümers. Da auch bei einer getrennten bauleitplanerische Entwicklung für die Flächen a und b das zweistufige Normalverfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB) einzuhalten wäre und der Bereich b bislang Teil des Verfahrensbereiches war, wird es im Hinblick auf Synergieeffekte als zielführend erachtet, keine verfahrensmäßige Trennung vorzunehmen, sondern die Entwicklung in einem gemeinsamen Bebauungsplan zum Abschluss zu führen. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass die Planung im Bereich der Fläche b nur eine einseitige Bebauung des Heideweges vorsieht.

• Eine Bebauung der gegenüberliegenden Straßenseite (Südseite des Heideweges) scheidet mit der Entscheidung für die Weiterführung der Planung nach den angepassten Planungszielen aus. Eine mehrzeilige, tiefere Bebauung der Fläche südlich des Heideweges kommt wegen des Vorkommens der streng geschützten Arten Steinkauz, Turmfalke und Schleiereule bereits grundsätzlich nicht in Frage. Eine einzeilige Bebauung der Südseite des Heideweges war zwar im o.a. Entwurf für die erste Plananpassung im Jahr 2022 noch vorgesehen, allerdings nur mit der Maßgabe der gesamten, oben beschriebenen artenschutzrechtlichen Maßnahmen. Eine solche einzeilige Bebauung würde nach realistischen planerischen Maßstäben nicht mehr als vier Bauparzellen zulassen. Dafür müssten allerdings alle ursprünglich vorgesehenen artenschutzrechtlichen Maßnahmen in die erneute Anpassung der Planung aufgenommen werden, die zudem allesamt auf privaten Flächen verortet sind. Bei einer Betrachtung nach Kosten/Nutzen-Aspekten wäre dies für das angepasste Konzept in keiner Weise zu rechtfertigen. Eine einzeilige Bebauung entlang der nördlichen Seite des Heideweges nach dem Konzept des Flächeneigentümers (Fläche b) erfordert dagegen nach ergänzter artenschutzrechtlicher Begutachtung keine besonderen Maßnahmen. Insoweit ist die einseitige Erschließung des Heideweges im Bereich der Fläche b vor diesem Hintergrund vertretbar.